WEG

Администратор WEG отвечает за управление общим имуществом ассоциации владельцев кондоминиумов (например, это многоквартирный дом и у квартир разные владельцы). Правовой основой для ответственной деятельности администратора кондоминиума являются требования закона о кондоминиумах (WEG), в частности, задачи и полномочия, указанные в § 27 WEG, устанавливают большое количество различных прав и обязанностей.

Администратор WEG: правила в законодательстве о кондоминиумах

В § 20 WEG (разделение управления) закон о кондоминиумах устанавливает, что управление общим имуществом является обязанностью владельцев кондоминиума (согласно §§ 21-25) и администратора (согласно §§ 26-28). Если консультативный совет по управлению назначается WEG (товариществом собственников кондоминиума), к нему применяются правила § 29 WEG.

В отдельных случаях дополнительные задачи для администратора кондоминиума могут вытекать из прецедентного права, правил сообщества (WEG) и положений в контракте администратора кондоминиума, а также по решению ассоциации владельцев кондоминиума.

Однако Закон о кондоминиумах обязывает администратора соблюдать регламентированные в нем сферы ответственности. Исключение или ограничение этих задач, регулируемых Законом о кондоминиумах, невозможно, даже по решению собрания владельцев кондоминиума или определенным пунктам в контракте администратора.

Таким образом, ассоциация владельцев кондоминиума не может сократить какие-либо предписанные законом задачи администрации при назначении администратора общего имущества WEG. В рамках назначения администратора ассоциацией владельцев кондоминиума, в контракте администратора указываются задачи администратора. В дополнение к требованиям законодательства, это часто включает положения о специальных услугах администратора и о вознаграждении администратора. Договор администратора по обязательственному праву следует отличать от назначения администратора имущества большинством голосов на собрании собственников.

Каковы задачи консультативного совета по управлению?

Владельцы кондоминиума могут назначить консультативный совет по управлению большинством голосов на собрании владельцев. Три владельца кондоминиума формируют комитет, состоящий из председателя и двух оценщиков. Отмена этого правила возможна только в случае единогласного решения WEG по этому поводу. В этом случае также возможно назначение административного консультативного совета из двух человек. Если это незаконное решение не будет оспорено в течение определенного периода времени, консультативный совет из двух членов фактически назначается ОГЭ.

Задачи консультативного совета четко определены в § 29 (Закон о WEG). Административный консультативный совет не имеет полномочий действовать и не выступает в качестве представителя сообщества собственников или отдельных собственников. Она лишь выполняет консультативную функцию и оказывает поддержку администрации РЭГ в решении ее задач. В принципе, назначение консультативного совета по управлению не предписано законом; ассоциация владельцев кондоминиума вполне способна функционировать и действовать даже без него.

Прежде чем собрание собственников кондоминиума примет решения по вопросам бухгалтерского учета, сметы расходов, бизнес-плана ассоциации собственников кондоминиума и счетов ассоциации собственников кондоминиума, необходимо провести проверку консультативным советом по управлению ассоциацией собственников кондоминиума. Управляющая компания имеет исключительные обязательства перед ассоциацией владельцев кондоминиума. Поскольку консультативный совет действует только в консультативном качестве, руководитель не обязан следовать рекомендациям этого органа.

Администратор WEG - задачи с первого взгляда

Администратор назначается собственниками для комплексного управления общим имуществом. Сюда входит юридическое, техническое и коммерческое управление в общих интересах всех владельцев кондоминиума. Управление кондоминиумами осуществляется самими владельцами, в то время как задачи руководства WEG сосредоточены исключительно на управлении общим имуществом.
Законодатель перечисляет обширные задачи, которые служат необходимой основой для правильного управления. В следующих разделах мы предоставим вам обзор наиболее важных полномочий, задач и обязанностей по управлению кондоминиумом.

Обязанности и полномочия в соответствии с § 27 WEG:

Выполнение решений владельцев кондоминиума.
Руководство WEG обеспечивает соблюдение правил внутреннего распорядка сообщества собственников. Однако само сообщество кондоминиумов определяет правила проживания и возможные изменения в них путем принятия решения.
Проведение мероприятий по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества
Управление общими фондами, такими как выкупные взносы и проценты по ипотеке, взносы на обременения и расходы и т.д.
Получение уведомлений и деклараций о намерениях в той мере, в какой они адресованы всем владельцам отдельных единиц кондоминиума
Принятие мер для соблюдения сроков или во избежание любого другого юридического недостатка
Выдача деклараций о мерах, необходимых для установления соединений энергоснабжения, телефонных абонентских установок или радиоприемных устройств.

Бизнес-план и бухгалтерский учет в соответствии с § 28 WEG:

На каждый календарный год руководитель ОГЭ должен составлять экономический план, содержащий информацию по следующим пунктам:

предполагаемые доходы и расходы на управление общим имуществом
список долей владельцев кондоминиума в отношении бремени и нес- ения расходов
взносы отдельных владельцев кондоминиумов в резерв на содержание.

Администратор контролирует ежемесячные платежи за дом, которые должны вносить владельцы кондоминиума, и готовит выписку из счета по окончании календарного года (Что такое платеж за дом? Это авансовые платежи, вносимые владельцами квартир для оплаты административных расходов и вспомогательных расходов, таких как электроэнергия и вывоз мусора).

Дальнейшие задачи администрации WEG:

Кроме того, администратор кондоминиума берет на себя дополнительные задачи, вытекающие из закона о кондоминиуме, а также из контракта администратора. К ним относятся, например:

Созыв собрания собственников, которое должно проводиться не реже одного раза в год.
Председательствующий на собрании
Ведение сборника резолюций
Наем и оплата услуг сиделки и т.д.

Собрание собственников:

На собрании собственников все собственники, имеющие право голоса в товариществе собственников, а также управляющий собственностью собираются для принятия решений по управлению общей жилой собственностью.
В то время как один владелец кондоминиума хочет построить зимний сад, другой считает, что фасад необходимо обновить: В ассоциации собственников объединяется множество мнений. Поэтому каждое решение требует голосования на собрании собственников. В зависимости от типа решения требуется разное большинство. Но как на самом деле проходит собрание собственников? Что именно обсуждается на собрании собственников и когда оно имеет кворум? Ответы на эти вопросы вы найдете в нашем руководстве.

Резолюции: Что обсуждается на собрании собственников?

Независимо от того, хочет ли владелец квартиры обновить свой балкон или отремонтировать фасад многоквартирного дома - для принятия всех решений необходимо голосование собственников квартир. В принципе, решения по следующим аспектам принимаются на собрании собственников:

Структурные изменения и меры по модернизации
Эксплуатационные мероприятия и ремонтные работы
Правила внутреннего распорядка
Правила, регулирующие использование общего имущества
Назначение и увольнение администратора

Какая информация включается в приглашение на собрание владельцев кондоминиума?

Собрание владельцев кондоминиума созывается управляющим недвижимостью. Уведомление производится в текстовой форме. Срок уведомления составляет не менее 3 недель - за исключением случаев особой срочности (§ 24 абзац 4 WEG).

Приглашение должно содержать следующие пункты:
Имя и адрес владельца кондоминиума
Имя и адрес управляющего недвижимостью
Точное название сообщества собственников
Дата, время и место проведения собрания
Повестка дня

Процедура: Как именно проходит собрание собственников?

Обычно администратор берет на себя управление и организацию встречи. Процедура выполняется следующим образом:

Проверьте посещаемость и право на участие: Сначала управляющий собственностью проверяет, все ли присутствующие имеют право участвовать в собрании. Если владелец кондоминиума не может присутствовать на заседании, он может направить вместо себя своего представителя. Представитель должен иметь возможность предъявить письменную доверенность.
Определить кворум: Далее администратор определяет, есть ли на собрании собственников кворум. Решающим фактором для наличия кворума на собрании является то, какие положения закреплены в правилах сообщества.
Открыть заседание: Только после выполнения первых двух шагов руководитель официально открывает собрание.
Пункты повестки дня/обсуждение: Затем руководитель представляет пункты повестки дня и открывает обсуждение.
В обязанности администратора также входит руководство дискуссией, чтобы собрание было справедливым.
Провести голосование: По окончании обсуждения администратор проводит голосование и объявляет его результаты.
Запись решений: управляющий недвижимостью записывает решения, а затем заносит их в протокол решений.
Закрытие заседания: После того как все резолюции будут введены, администратор может закрыть собрание.

Как проводится голосование?

На собраниях собственников голосование обычно проводится по принципу головы (§ 25 абзац 2 WEG). Это означает, что каждый владелец имеет один голос. То же самое относится и к собственникам, владеющим несколькими квартирами в собственности. Если квартира принадлежит двум или более собственникам, они также имеют только один голос. В принципе, другой принцип голосования также может быть оговорен в правилах сообщества или декларации о разделении.

Другой возможностью может быть объектный принцип, при котором каждая жилая единица считается за один голос - независимо от размера помещения. Собственники, владеющие несколькими квартирами в сообществе собственников, таким образом, также имеют несколько голосов.

Другим возможным вариантом является принцип ценности. В данном случае учитываются доли совладельцев, записанные в земельной книге. Это означает, что право голоса распределяется в зависимости от размера или стоимости кондоминиума. Чем больше долей совладельца принадлежит владельцу, тем больше его доля голосов. Владельцы кондоминиума должны проинформировать себя до собрания о том, на каком основании проводится голосование на собрании собственников.

Когда собрание собственников имеет кворум?

Для того чтобы проголосовать по вопросу повестки дня, собрание собственников должно иметь кворум. Когда на собрании есть кворум, определяется положениями правил сообщества. Как правило, должно присутствовать не менее половины всех совладельцев, или присутствующие лица, имеющие право голоса, должны представлять не менее половины долей совладельцев. Для каждого отдельного голосования также должен присутствовать кворум. Если в ходе собрания количество участников меняется, администратор должен повторно проверить наличие кворума и зафиксировать это в протоколе собрания собственников.

Для кворума также важно, чтобы заседание проходило в закрытом режиме. На собрании собственников могут присутствовать только владельцы кондоминиума, их заместители (если таковые имеются) и управляющий собственностью. Исключение составляют приглашенные эксперты, например, архитекторы или юристы, однако их участие должно быть проголосовано заранее.

Денежные средства на дом

"Деньги на дом" за квартиру - это авансовый платеж, который каждый владелец квартиры ежемесячно выплачивает домоуправляющему товарищества собственников кондоминиума (WEG). В конце года управляющий недвижимостью производит расчеты за дом. Если он был установлен слишком низким, владельцам, возможно, придется вносить дополнительные платежи; если он был установлен слишком высоким, им придется погашать задолженность.

Таким образом, плата за дом является своего рода авансовым платежом за вспомогательные расходы владельца.

Плата за жилье включает в себя все текущие расходы, такие как электроэнергия или вывоз мусора, административные расходы и резерв на техническое обслуживание. По приблизительным оценкам, плата за квартиру обычно на 20-30% дороже, чем эксплуатационные расходы арендатора.

Что происходит, если владелец дома задолжал деньги?

Согласно Закону о кондоминиумах (§ 27 абз. 1 № 4 WEG), администратор обязан следить за тем, чтобы каждый владелец платил деньги за свой дом. Если у кого-то образовалась задолженность, администратор должен действовать соответствующим образом и добиваться этого в суде. Отдельный арендатор не имеет на это права.

Для того чтобы администратор мог действовать соответствующим образом, он должен быть уполномочен на это правилами сообщества. В качестве альтернативы, он может быть уполномочен на это контрактом администратора или соответствующим решением.
Если в конце года другие собственники имеют задолженность по оплате за дом за свою квартиру, другие собственники, возможно, должны будут оплатить ее. Это связано с тем, что ассоциации кондоминиумов обладают частичной правоспособностью и, следовательно, имеют ограниченную солидарную ответственность. Однако ассоциация владельцев кондоминиума может принять меры против неплательщиков.

Что не входит в стоимость аренды дома?

Налог на недвижимость не включен в плату за жилье, так как владелец квартиры должен платить его непосредственно муниципалитету. Однако если вы сдаете свою квартиру в аренду, вы можете переложить эти расходы на арендатора.

Некоторые виды страхования, например, страхование ответственности землевладельца, часто должны оплачиваться владельцами отдельно. Размер платы за дом, а также резерв на содержание первоначально определяется управляющим недвижимостью.

Может ли плата за обслуживание быть распределена между арендаторами?

Арендодатель может только распределить на арендатора расходы на обслуживание, подлежащие распределению. Необходимым условием является наличие соответствующей договоренности в договоре аренды. Расходы на управление и резервы на содержание не могут быть переложены на арендатора.

Должны ли владельцы платить за дом, если квартира пустует?

Не имеет значения, занята квартира или свободна. Владелец квартиры должен оплатить всю сумму платы за жилье после того, как она будет установлена. Однако они могут получить хотя бы часть денег обратно при оформлении ежегодной выписки - например, расходы, которые рассчитываются в зависимости от потребления.