Доля в совместной собственности
Основой для расчета является размер недвижимости в целом, а также размер конкретного кондоминиума владельца. Обычно они указываются в долях 1000. Сначала общее число 1000 делится на общее количество квадратных метров, затем специальное свойство умножается на этот коэффициент.Обычно за основу берутся квадратные метры, но это не всегда так. Застройщик также может по-разному оценивать доли в совместной собственности, например, оценивая квартиру с террасой на крыше выше, чем квартиру без террасы.Для покупателя очень важно заранее узнать о МПС, поскольку они определяют распределение расходов и не могут быть де-факто изменены впоследствии. Возможно также, что право голоса на собрании собственников основывается не на головах, как это обычно бывает, а на МЭА - если этот "принцип стоимости" оговорен в декларации о разделе. Здесь действует принцип: те, кто несет большую долю расходов на общее имущество, должны иметь и большее право голоса. Для голосования на собраниях собственников также важно, чтобы не менее половины всех долей совладельцев были представлены соответствующими собственниками - в противном случае не могут быть приняты действительные решения.Текущие расходы, незапланированный ремонт
В основном, проводится различие между обременениями и издержками общей собственности. С одной стороны, существуют публично-правовые обязательства, обусловленные имуществом; к ним относятся, например, канализация и уборка улиц. С другой стороны, расходы включают эксплуатационные расходы и расходы на управление, плюс расходы на техническое обслуживание (обслуживание, уход и уборка, короче говоря: поддержание надлежащего состояния) и ремонт, т.е. ремонт и обновление. Каждый собственник имеет право на обслуживание и ремонт жилого комплекса.Это становится проблематичным, когда декларация о разделе "перекладывает" обязанность по обслуживанию и ремонту элементов, которые фактически принадлежат сообществу, таких как водопроводные трубы, на тех владельцев кондоминиума, которые пользуются исключительно ими. Что, например, если человек не так серьезно относится к обслуживанию и ремонту, и в результате страдает общее имущество в целом?Фактическое потребление в сравнении с долями в совместной собственности
Однако не все сборы и расходы рассчитываются на основе МПС. Расходы на управление жилищным комплексом, например, распределяются на каждую отдельную единицу, расходы на воду рассчитываются в соответствии с фактическим потреблением.Если, с другой стороны, система отопления, которая является частью общего имущества, должна быть отремонтирована за 10 000 евро и, таким образом, отремонтирована, эти расходы теперь будут распределяться в соответствии с MEA (если нет резолюции об обратном). Семья Х из приведенного выше примера расчета теперь должна будет заплатить 630 евро в соответствии с долей их совместной собственности (63/1000 МЕА).Декларация о разделе и план раздела
Декларация о разделе и план раздела являются важными основами каждой ассоциации владельцев кондоминиумов.При продаже квартир в многоквартирном доме необходимо наличие декларации о разделе имущества. Это регулирует права и обязанности собственников.Право собственности на кондоминиум устанавливается путем договорного предоставления отдельного права собственности в соответствии с § 3 WEG или путем декларации о разделе в соответствии с § 8 WEG.Будь то новостройка или старое здание: в многоквартирных домах квартиры могут быть проданы по отдельности, только если дом разделен на кондоминиумы и существует декларация о разделе. В этой декларации точно регламентируются детали владения, а также права и обязанности отдельных владельцев. Каждый, кто хочет купить квартиру, должен, в частности, узнать, существуют ли какие-либо правила, которые могут быть невыгодны для него.В декларации о разделе владелец недвижимости заявляет в земельном кадастре, что право собственности на недвижимость разделено на доли совместной собственности и что с каждой долей связано отдельное право собственности на определенную квартиру или частичное право собственности на комнаты, не предназначенные для проживания. Следствием такого разделения является то, что каждый кондоминиум или коммерческая единица в доме могут быть проданы и обременены по отдельности. Специальные права пользования также могут быть установлены в декларации о разделе.Правила сообщества и внутреннего распорядка
Как правило, декларации о разделе содержат, помимо собственно формального раздела, так называемые правила сообщества или совместного владения в качестве второй части. Они регулируют отношения между владельцами кондоминиумов и могут содержать положения, отклоняющиеся от Закона о кондоминиумах, в той мере, в какой закон может быть отменен. Правила дома или назначение первого администратора также могут быть регламентированы и включены в эти правила, при этом первое назначение администратора ограничивается максимум тремя годами.Запись в земельной книге о декларации о разделе земли
Декларация о разделе вносится в земельную книгу и, таким образом, является обязательной для владельцев кондоминиума. Поправки, как правило, требуют согласия всех владельцев кондоминиума и, в свою очередь, должны быть внесены в земельный кадастр, чтобы иметь силу в отношении правопреемников владельцев кондоминиума.План раздела
Частью декларации о разделе является заверенный план раздела. Это является необходимым условием для регистрации права собственности на кондоминиум в земельной книге. План раздела - это строительный чертеж, показывающий разделение здания, а также расположение и размер частей здания, принадлежащих отдельно и совместно. Он также предназначен для разграничения отдельного имущества от другого отдельного имущества и от общего имущества. Всем помещениям, принадлежащим определенному кондоминиуму, присваивается одинаковый номер. Чертеж, на котором должна стоять печать и подпись строительного органа, призван обеспечить однозначное определение назначения каждого помещения.План раздела не имеет никакого влияния за пределами распределения. Например, по мнению BGH, записи об использовании, сделанные архитектором-планировщиком в планах согласования (например, "кафе"), не определяют обязательного назначения помещений.