Miteigentumsanteil
Berechnungsgrundlage ist die Größe der Immobilie insgesamt sowie die Größe des spezifischen Sondereigentums eines Besitzers. Meist werden diese als Teile von 1000 angegeben. Dabei wird zuerst die Gesamtzahl 1000 durch die Gesamtquadratmeterzahl geteilt, dann wiederum das Sondereigentum mit diesem Faktor multipliziert.Meist bilden die Quadratmeter die Grundlage, jedoch ist dies nicht immer der Fall. So kann der Bauträger die Miteigentumsanteile auch anders werten, etwa eine Wohnung mit Dachterrasse höher gewichten als eine ohne.Für den Käufer ist es sehr wichtig, sich vorab über die MEA zu informieren, da sie die Kostenverteilung bestimmen und nachträglich de facto nicht geändert werden können. Auch kann es sein, dass das Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung nicht, wie gemeinhin üblich, nach Köpfen bemessen wird, sondern nach MEA – wenn dies „Wertprinzip“ in der Teilungserklärung so verfügt ist. Hier gilt der Grundsatz: Wer einen höheren Anteil an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum trägt, soll auch ein höheres Stimmrecht haben. Für Abstimmungen bei den Eigentümerversammlungen ist es zudem wichtig, dass mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile durch die entsprechenden Eigentümer vertreten sind – andernfalls könnten keine gültigen Beschlüsse gefasst werden.Laufende Kosten, ungeplante Reparaturen
Grundsätzlich wird zwischen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums unterschieden. Zum einen sind da die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, die das Grundstück verursacht, dazu gehören zum Beispiel Abwasser und Straßenreinigung. Zu den Kosten zählen dagegen die Betriebskosten sowie die Kosten für die Verwaltung, hinzu kommen die Kosten für Instandhaltung (Wartung, Pflege- und Reinigungsarbeiten, kurz: Die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustandes) sowie Instandsetzung, also Reparaturen und Erneuerungen. Auf Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnanlage hat jeder Eigentümer ein Recht.Problematisch wird es, wenn die Teilungserklärung die Verpflichtung zu Instandhaltung- und -setzung von eigentlich der Gemeinschaft gehörenden Elementen, wie etwa den Wasserrohren, auf jene Sondereigentümer, die sie ausschließlich nutzen, „abwälzt“. Was, zum Beispiel, wenn der Einzelne es mit Wartung und Reparatur nicht so genau nimmt, und die Gemeinschaftseigentum als Ganzes darunter leidet?Tatsächlicher Verbrauch versus Miteigentumsanteile
Nicht alle Lasten und Kosten werden jedoch auf Grundlage der MEA berechnet. Die Aufwendungen für die Verwaltung einer Wohnanlage werden zum Beispiel auf jede einzelne Einheit umgelegt, die Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch berechnet.Soll dagegen etwa die Heizungsanlage, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, für 10.000 Euro repariert und somit instandgesetzt werden, würden diese Kosten nun entsprechend der MEA verteilt (wenn kein anderslautender Beschluss vorliegt). Familie X aus der Beispielrechnung oben würde nun mit 630 Euro gemäß ihrer Miteigentumsanteile (63/1000 MEA) zur Kasse gebeten.Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtige Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft.Wenn Wohnungen eines Mehrfamilienhauses verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Diese regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer.Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG oder durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG begründet.Ob Neubau oder älteres Gebäude: Bei Mehrfamilienhäusern können Wohnungen nur dann einzeln verkauft werden, wenn das Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. In dieser sind Details zum Eigentum und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau geregelt. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können.In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden wird. Diese Aufteilung hat zur Folge, dass jede Eigentumswohnung beziehungsweise Gewerbeeinheit im Haus einzeln veräußert und belastet werden kann. Auch Sondernutzungsrechte können in der Teilungserklärung begründet werden.Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
Im Regelfall enthalten Teilungserklärungen neben der eigentlichen formellen Aufteilung als zweiten Teil noch die sogenannte Gemeinschafts- beziehungsweise Miteigentümerordnung. Diese regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und kann vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Bestimmungen enthalten, soweit das Gesetz abdingbar ist. Auch eine Hausordnung oder die Bestellung des ersten Verwalters können dort mit geregelt und enthalten sein, wobei die Erstbestellung des Verwalters auf höchstens drei Jahre begrenzt ist.Grundbucheintrag der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen wiederum im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein.Aufteilungsplan
Bestandteil der Teilungserklärung ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. Dieser ist Voraussetzung dafür, dass Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe, der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sind. Er soll auch Sondereigentum von anderem Sondereigentum und vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume sind mit derselben Nummer zu versehen. Die Zeichnung, die Siegel und Unterschrift der Baubehörde tragen muss, soll gewährleisten, dass die Zuordnung eines jeden Raumes unmissverständlich erkennbar ist.Eine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung hat der Aufteilungsplan nicht. So legen etwa Nutzungseintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen (zum Beispiel „Café“) nach Auffassung des BGH keine verbindliche Zweckbestimmung der Räume fest.