SEV

Вторая форма управления - это управление арендой, или управление специальной собственностью.

В принципе, это легко представить: Администратор ЖЭУ управляет собственниками, обязанности которого заканчиваются на входной двери квартиры (не совсем верно, потому что если есть повреждения водой, которые происходят из общего имущества, то он должен зайти туда). В принципе, управляющего ЖЭУ не интересует, что делает человек в своей квартире, или что делает арендатор в этой квартире.

Администратор аренды отвечает за представление интересов арендодателя по отношению к арендатору. Так, например: капает кран, арендатор звонит, затем он звонит непосредственно менеджеру по аренде, и менеджер по аренде также заботится о ремонте крана. Что не входит в обязанности управляющего COA, потому что кран в квартире не является общим имуществом и не касается сообщества.

Еще одной обязанностью менеджера по аренде может быть, например, сдача жилья в аренду. Иногда это стоит дополнительно, вам придется возместить расходы на рекламу, а возможно, и заплатить комиссионные, что может оговариваться индивидуально и прописывается в отдельных договорах аренды.

Менеджер по аренде также будет вести расчеты за обслуживание непосредственно с арендатором, поэтому вы не будете вести расчеты за обслуживание самостоятельно.

Менеджер по аренде также будет вести бухгалтерский учет для арендодателя, например, и заниматься управлением дебиторской задолженностью, т.е. следить за тем, платит ли арендатор вовремя, пунктуально и в правильном размере. Менеджер по аренде также будет проводить повышение арендной платы.

У него гораздо больше задач и обязанностей, которые вы можете увидеть в прилагаемом примере договоров администратора аренды SEV и администратора WEG. Распечатайте их и просмотрите один раз, тогда вы поймете, в чем разница между одним и другим.

Задачи SEV / менеджера по аренде:

SEV означает Sonder-Eigentums- Verwaltung (специальное управление имуществом).

Представляет интересы арендодателя по отношению к арендатору
Сдача в аренду: поиск арендаторов, обеспечение сдачи в аренду, заключение договоров аренды и т.д. (за плату)
Расчеты с арендатором за обслуживание
Управление дебиторской задолженностью -> контроль своевременной и полной оплаты арендатора
Проведение повышения арендной платы

Эксплуатационные расходы:

Расходы, которые арендодатель может взыскать с арендатора, называются распределяемыми вспомогательными расходами, так называемыми эксплуатационными расходами. Несмотря на то, что большинство людей говорят об отчете об оплате услуг, отчет, который многие жильцы получают ежегодно, правильно называть отчетом об эксплуатационных расходах.

Операционные расходы - это только те расходы на обслуживание, которые регулярно несет арендодатель. Поэтому ежегодные работы по техническому обслуживанию включены в эксплуатационные расходы. Ремонт, с другой стороны, является побочными расходами, которые арендодатель не может распределить. Расходы, которые арендодатель может потребовать обратно от арендатора, указаны в Постановлении об эксплуатационных расходах.

Эксплуатационные расходы - это расходы, которые собственник или арендатор несет на постоянной основе в результате права собственности или наследственного права на недвижимость или в результате предполагаемого использования здания, пристроек, установок, сооружений и земли. Вклад собственника или арендатора в натуральной форме и труд могут быть приостановлены на сумму, которая может быть взыскана за эквивалентную услугу третьей стороной, в частности, подрядчиком.

Операционные расходы не включают:

Затраты на рабочую силу и средства, необходимые для управления зданием, затраты на надзор, стоимость административной работы, выполняемой лично домовладельцем, затраты на обязательный или добровольный аудит годовой финансовой отчетности и затраты на услуги, необходимые для управления (административные затраты).

Расходы, которые должны быть понесены в течение срока полезного использования имущества для поддержания его использования по назначению, для надлежащего устранения структурных или иных дефектов, вызванных износом, старением и воздействием погодных условий (расходы на техническое обслуживание и ремонт).

В постановлении об операционных расходах перечислены 17 различных статей расходов. Арендодатель не имеет права требовать от арендатора в отчете об эксплуатационных расходах то, что здесь не фигурирует. К ним относятся:

Налог на недвижимость
Расходы на водоснабжение
Расходы на дренаж
Расходы на отопление
Расходы на горячую воду
Затраты на сопутствующие системы отопления и горячего водоснабжения
Затраты на эксплуатацию пассажирского или грузового лифта
Расходы на уборку улиц и вывоз мусора
Затраты на уборку зданий и борьбу с паразитами
Расходы на содержание сада Расходы на содержание сада
Расходы на освещение
Затраты на очистку дымохода
Расходы на страхование имущества и ответственности
Расходы на содержание сторожа
Расходы на эксплуатацию коммунальной антенной системы или широкополосного распределителя
Расходы на эксплуатацию прачечной
Прочие сопутствующие расходы

В частности, "прочие операционные расходы" часто вызывают путаницу. Как и в случае с другими эксплуатационными расходами, арендодатель может указывать в отчете об оплате услуг только те расходы, которые осуществляются на регулярной основе. Какие именно расходы должны быть указаны в договоре аренды. Возможными "прочими операционными расходами" являются: Расходы на обслуживание огнетушителей или молниеотвода, на сигнализацию или видеонаблюдение, на швейцара, на эксплуатацию сауны или бассейна, на регулярное отопление или чистку водостоков.

Как рассчитываются вспомогательные расходы?

Арендодатель может взыскать с арендатора плату за обслуживание только в том случае, если в договоре аренды есть соответствующее соглашение. В договоре аренды должно быть точно указано, какие виды дополнительных расходов должен оплачивать арендатор.

Как правило, в договоре аренды также указывается, какой распределительный ключ будет использовать арендодатель для погашения расходов.

Ключ распределения определяет, какую долю от общих затрат должен оплатить арендатор.

У арендодателя есть четыре возможности распределить общие расходы между отдельными жильцами: Жилая площадь, размер домохозяйства, потребление или доля в общем количестве жилых единиц. В зависимости от того, какой вариант выбирает арендодатель, существует различная формула распределения.

Расходы на отопление являются исключением из этого правила. В отличие от других эксплуатационных расходов, расходы на отопление не могут быть выставлены единовременно. Не менее 50% и не более 70% затрат должны быть основаны на потреблении.

Для этого все радиаторы должны быть оснащены соответствующими счетчиками потребления. При экономном расходовании тепла вы можете сами влиять на счет за обслуживание.

Когда должны быть оплачены вспомогательные расходы?

Чтобы взыскать с арендаторов плату за обслуживание, большинство арендодателей требуют от арендатора либо ежемесячных единовременных платежей, либо ежемесячных авансовых платежей. Если арендатор платит единовременную сумму каждый месяц, ему не нужно делать никаких дополнительных платежей, даже если арендодатель понесет более высокие расходы. Однако он также не получает возмещения, если в ежегодном отчете об оплате услуг расходы окажутся ниже.
Если были согласованы ежемесячные авансовые платежи, арендатор выплачивает взносы вместе с арендной платой. Арендодатель должен учесть авансовые платежи в ежегодном отчете о плате за обслуживание и соответственно компенсировать их. Если арендатор заплатил больше аванса, он получит свой кредитный остаток. Если он заплатил слишком мало, необходимо внести дополнительный платеж.

Арендодатель не всегда реалистично оценивает общую сумму ожидаемых расходов. Если это приводит к высокой дополнительной оплате, арендодатель может увеличить ежемесячные авансовые платежи на следующий год. Однако увеличение должно быть в разумных пределах и основываться на текущем отчете.

Большинство домовладельцев основывают свои расчеты платы за обслуживание на календарном году и производят расчеты с 1 января по 31 декабря года. Согласно закону, срок урегулирования не может превышать 12 месяцев.
Если расчетный период слишком велик, расчет платы за обслуживание будет неправильным и, возможно, недействительным. Таким образом, арендодатель обязан ежегодно составлять отчет об оплате услуг и направлять его арендатору в течение 12 месяцев после окончания расчетного периода. Соответственно, арендатор должен получить выписку за 2020 год не позднее 31 декабря 2021 года.

Не позднее 31.12.2021. Если выписка об оплате услуг поступит позже регламентированного расчетного периода, арендатор может не оплачивать выписку.